Sprzedaż mieszkania po spadku: dokumenty do aktu
Odziedziczone mieszkanie ma najwięcej pozycji, które potrafią zablokować akt. Najważniejsza: zaświadczenie z urzędu skarbowego, bez którego notariusz nie może sporządzić umowy.
Jak wygląda ta sytuacja
Masz postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, jest kupujący, notariusz przysłał listę. Na liście pojawia się pozycja, o której nikt wcześniej nie mówił: zaświadczenie naczelnika urzędu skarbowego o podatku od spadków i darowizn.
To nie formalność. Zgodnie z art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn notariusz nie sporządzi aktu zbycia bez tego zaświadczenia albo zgody naczelnika. Dotyczy to także nabycia zwolnionego z podatku i nabycia sprzed wielu lat — wtedy zaświadczenie potwierdza zwolnienie albo przedawnienie.
Do tego dochodzi standard każdej sprzedaży mieszkania: zaświadczenie o braku zameldowanych, potwierdzenie ze wspólnoty lub spółdzielni i świadectwo energetyczne. Pakiet „Mieszkanie po spadku lub darowiźnie” obejmuje wnioski o wszystkie te dokumenty; opłaty urzędowe (typowo 17 zł + 17 zł + opłata zarządcy) płacisz bezpośrednio.
Przykładowa lista dokumentów
Policzona tymi samymi regułami co w kreatorze, dla założeń:
- mieszkanie własnościowe
- nabyte w spadku, 1 spadkodawca
- wspólnota mieszkaniowa
- bez hipoteki
- brak świadectwa energetycznego
Pakiet z kwalifikacji
Mieszkanie po spadku lub darowiźnie · 199,00 zł
- Opłaty urzędowe (min.)
- 34,00 zł+
- Szacunek do kompletu
- 8–23 dni
Notariusz wymaga zaświadczenia o braku zameldowanych przy każdej sprzedaży lokalu lub domu.
Urząd gminy (ewidencja ludności) · 17 zł opłaty skarbowej · 7 dni (art. 217 § 3 KPA)
Robisz TyPodpisz wygenerowany wniosek i wyślij wskazanym kanałem
Nabycie w drodze spadku, darowizny lub zniesienia współwłasności — notariusz nie sporządzi aktu bez zaświadczenia z US.
Właściwy urząd skarbowy ustala się po ostatnim miejscu zamieszkania spadkodawcy, nie po adresie nieruchomości.
Urząd skarbowy właściwy dla spadku lub darowizny · 17 zł opłaty skarbowej · 7 dni (art. 306a § 5 Ordynacji podatkowej)
Robisz TyPodpisz wygenerowany wniosek i wyślij wskazanym kanałem
Lokal we wspólnocie — kupujący i notariusz chcą potwierdzenia braku zaległości w opłatach.
Zarządca nie ma ustawowego terminu; część odpowiada po 3 tygodniach.
Zarządca lub zarząd wspólnoty · 0–100 zł wg regulaminu zarządcy · Brak terminu ustawowego
Robisz TyPodpisz wygenerowany wniosek i wyślij wskazanym kanałem
- Wypis z rejestru gruntówNa żądanie
Część kancelarii prosi o wypis dla gruntu, w którym lokal ma udział.
Starostwo (wydział geodezji) lub miasto na prawach powiatu · 50 zł papier / 40 zł elektroniczny · Brak w KPA; praktyka od ręki do 14 dni
Robisz TyPodpisz wygenerowany wniosek i wyślij wskazanym kanałem
- Zaświadczenie o rewitalizacjiNa żądanie
Wielu notariuszy wymaga zaświadczenia o rewitalizacji także dla lokali.
Urząd gminy; często łącznie z zaświadczeniem o MPZP · 17 zł (często jedno zaświadczenie z MPZP) · 7 dni
Robisz TyPodpisz wygenerowany wniosek i wyślij wskazanym kanałem
Na żądanie notariusza lub kupującego — potwierdza brak zaległości w podatku od nieruchomości.
Urząd gminy (wydział podatków) · 21 zł opłaty skarbowej · 7 dni (art. 306a § 5 Ordynacji podatkowej)
Robisz TyPodpisz wygenerowany wniosek i wyślij wskazanym kanałem
- Świadectwo energetyczneWymagany
Przy sprzedaży lokalu lub domu sprzedający przekazuje świadectwo energetyczne — zamawiamy w serwisie siostrzanym.
Świadectwo Energetyczne 24 (serwis siostrzany) · wg cennika serwisu (mieszkanie od 119 zł) · 1–2 dni robocze
Robimy myZamawiamy w serwisie siostrzanym — nic nie robisz
- Odpis z KWWymagany
Notariusz sprawdza księgę wieczystą online — podajemy instrukcję, nie sprzedajemy odpisów.
Elektroniczne Księgi Wieczyste (Ministerstwo Sprawiedliwości) · 30 zł zwykły / 60 zł zupełny · Natychmiast
InstrukcjaZałatw sam wg naszej instrukcji
- Podstawa nabyciaWymagany
Podstawa nabycia jest załącznikiem do aktu — załącz skan; jeśli brak, instrukcja jak zdobyć odpis.
Klient (odpis: sąd lub kancelaria) · 6 zł/strona (sąd), notariusz wg taksy · —
InstrukcjaZałącz skan (albo zdobądź odpis wg instrukcji)
Terminy ustawowe podajemy z podstawą prawną, szacunki praktyczne — z naszej historii danej instytucji. Nie kontrolujemy urzędów, zarządców ani banków, dlatego nie obiecujemy daty. Ostateczną listę dokumentów potwierdza kancelaria notarialna. Opłaty urzędowe są poza ceną pakietu i płacisz je bezpośrednio do urzędu.
Na czym najczęściej wykłada się termin aktu
Każda z tych rzeczy wychodzi zwykle tydzień przed aktem. W wywiadzie pytamy o nie na początku.
Urząd skarbowy po spadkodawcy, nie po adresie
Zaświadczenie wydaje naczelnik urzędu właściwego według ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy. Wniosek wysłany do urzędu „od mieszkania” zostanie przekazany dalej, a Ty stracisz kilka dni.
Spadek niezgłoszony do urzędu
Zwolnienie dla najbliższej rodziny wymaga zgłoszenia SD-Z2 w 6 miesięcy. Jeśli zgłoszenia nie było, urząd najpierw prowadzi postępowanie podatkowe, a zaświadczenie wyda po jego zakończeniu — dłużej niż ustawowe 7 dni.
Kilku spadkodawców, kilka zaświadczeń
Mieszkanie po obojgu rodzicach to dwa nabycia i zwykle dwa zaświadczenia — bywa, że z dwóch różnych urzędów. Każdy spadkobierca-sprzedający występuje o swoje.
Zarządca bez terminu
Zaświadczenie wspólnoty o niezaleganiu: brak terminu ustawowego. Część zarządców odpowiada po trzech tygodniach, dlatego ten wniosek wychodzi pierwszego dnia, a nie po zaświadczeniach z urzędów.
Księga wieczysta wciąż na spadkodawcę
Notariusz sporządzi akt na podstawie postanowienia spadkowego albo aktu poświadczenia dziedziczenia, ale kupujący z kredytem często wymaga ujawnienia sprzedającego w księdze. Wpis trwa w części sądów miesiącami — to poza naszą usługą, ale mówimy o tym na starcie.
Zameldowany spadkodawca lub lokator
Zgon wymeldowuje z urzędu, ale dawni domownicy mogą nadal figurować pod adresem. Zaświadczenie to pokaże, a wymeldowanie administracyjne trwa tygodniami.
Lista i cena przed płatnością. Nie obiecujemy daty — pokazujemy terminy i szacunki.
Najczęstsze pytania
Krótko o tym, czego nie robimy, skąd biorą się terminy i co się dzieje z Twoimi danymi.
Podstawa nabycia (prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia, a przy kilku spadkobiercach także dział spadku, jeśli był), zaświadczenie naczelnika urzędu skarbowego z art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn, zaświadczenie o braku osób zameldowanych, zaświadczenie wspólnoty lub spółdzielni o niezaleganiu, świadectwo energetyczne i numer księgi wieczystej. Przy hipotece — zaświadczenie banku.