Akt własności — skąd wziąć, gdy zaginął. Podstawa nabycia

Co to jest podstawa nabycia i co się do niej zalicza

Podstawa nabycia to dokument, z którego wynika, że to Ty jesteś właścicielem i w jaki sposób nim zostałeś. Notariusz opisuje ją w akcie sprzedaży — Prawo o notariacie (art. 92) wymaga, by akt zawierał oświadczenia stron i dane niezbędne do wpisu w księdze, a kancelarie standardowo wskazują w nim także tytuł, na jakim sprzedający nabył nieruchomość. W katalogu to pozycja podstawa nabycia, oznaczona jako dokument, który dostarcza klient.

Zależnie od tego, jak nieruchomość trafiła w Twoje ręce, podstawą nabycia będzie:

• Akt notarialny umowy sprzedaży, darowizny, zamiany, dożywocia albo umowy deweloperskiej z umową przeniesienia własności — gdy kupiłeś lub dostałeś nieruchomość.
• Prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia (APD) sporządzony przez notariusza — gdy odziedziczyłeś. Przy kilku spadkobiercach także umowa lub postanowienie o dziale spadku, jeśli dzieliliście majątek.
• Przydział lokalu albo umowa o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu — przy mieszkaniu spółdzielczym. Jeśli prawo zostało przekształcone, także umowa przeniesienia własności ze spółdzielnią.
• Postanowienie sądu o zniesieniu współwłasności, podziale majątku po rozwodzie albo o zasiedzeniu — gdy własność wynika z orzeczenia.
• Akt własności ziemi albo decyzja administracyjna (np. uwłaszczeniowa, komunalizacyjna) — przy starszych nieruchomościach, zwłaszcza gruntach.

Jedna nieruchomość może mieć kilka podstaw nabycia. Mieszkanie odziedziczone po matce, która kupiła je z ojcem, a ojciec zmarł wcześniej, ma trzy: akt kupna rodziców, postanowienie po ojcu i postanowienie po matce. Notariusz chce zobaczyć cały ciąg, dlatego zbieraj wszystko, co dotyczy historii lokalu.

Zaginął akt notarialny — wypis z kancelarii albo z archiwum sądu

Oryginału aktu notarialnego nigdy nie miałeś w domu. Oryginał zostaje w kancelarii, a strony dostają wypisy — dokumenty z pieczęcią notariusza, które mają moc oryginału. Jeśli Twój wypis zaginął, zamawiasz kolejny. Prawo o notariacie pozwala wydać wypis stronom aktu oraz ich następcom prawnym, więc jako strona umowy albo spadkobierca strony masz do niego prawo.

1. Ustal, który notariusz sporządzał akt. Nazwa kancelarii i numer repertorium (oznaczenie „Rep. A nr …”) są w dziale II księgi wieczystej, w rubryce z podstawą wpisu — sprawdzisz to bezpłatnie w przeglądarce Elektronicznych Ksiąg Wieczystych po numerze księgi.
2. Jeśli od sporządzenia aktu minęło mniej niż 10 lat, zwróć się do tej kancelarii. Gdy notariusz przeszedł na emeryturę albo kancelaria się zamknęła, akta przejął inny notariusz lub trafiły do sądu — wskaże Ci to właściwa izba notarialna.
3. Po 10 latach notariusz przekazuje akta do archiwum ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego dla siedziby kancelarii. Wtedy wniosek o wypis składasz w tym sądzie, podając numer repertorium, datę aktu i strony umowy. Opłata: 6 zł/strona (sąd), notariusz wg taksy.
4. Przyjdź z dowodem tożsamości, a jeśli występujesz jako spadkobierca strony — z postanowieniem spadkowym lub APD, które wykazuje Twoje następstwo prawne.

Postanowienie spadkowe i akt poświadczenia dziedziczenia — gdzie po odpis

Jeśli odziedziczyłeś nieruchomość, podstawą nabycia jest jeden z dwóch dokumentów. Pierwszy to postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku — wydaje je sąd rejonowy, przed którym toczyła się sprawa spadkowa (zwykle sąd ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy). Odpis zamawiasz w sekretariacie wydziału cywilnego tego sądu, podając sygnaturę sprawy; jeśli jej nie znasz, pomoże nazwisko i data śmierci spadkodawcy. Poproś o odpis ze stwierdzeniem prawomocności — notariusz potrzebuje właśnie takiego. Opłata kancelaryjna według katalogu: 6 zł/strona (sąd), notariusz wg taksy.

Drugi to akt poświadczenia dziedziczenia (APD) — dokument o skutkach postanowienia sądu, który sporządza notariusz, gdy spadkobiercy są zgodni (podstawa prawna obu dokumentów: art. 1025 KC (stwierdzenie nabycia spadku); art. 95a Prawa o notariacie (APD)). APD jest aktem notarialnym, więc wypis zamawiasz w kancelarii, która go sporządziła, na tych samych zasadach jak wypis umowy. Zarejestrowany APD figuruje w Rejestrze Spadkowym prowadzonym przez notariat — to pomaga ustalić kancelarię, jeśli nie pamiętasz jej nazwy.

Przy sprzedaży po spadku dochodzi jeszcze jeden dokument, który zależy od podstawy nabycia: zaświadczenie z us o podatku od spadku lub darowizny z art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Do wniosku o nie dołączasz właśnie odpis postanowienia lub APD — kolejny powód, by zdobyć go najpierw. Jak je uzyskać, opisujemy w artykule zaświadczenie z urzędu skarbowego po spadku, a całą listę w tekście o sprzedaży mieszkania po spadku.

Przydział spółdzielczy i inne dokumenty, które nie są aktami

Przy mieszkaniu spółdzielczym podstawa nabycia często nie jest aktem notarialnym. Starsze prawa powstawały na podstawie przydziału lokalu — pisma spółdzielni z lat 70., 80. czy 90. — a późniejsze na podstawie umowy ze spółdzielnią. Gdy przydział zaginął, poproś spółdzielnię o jego kopię poświadczoną za zgodność albo o zaświadczenie potwierdzające, komu przysługuje prawo do lokalu i na jakiej podstawie. To drugie i tak jest na liście: zaświadczenie spółdzielni zamawiasz do każdej sprzedaży lokalu spółdzielczego.

Jeśli spółdzielcze prawo przekształcono w odrębną własność, podstawą jest umowa przeniesienia własności lokalu zawarta ze spółdzielnią w formie aktu notarialnego — wypis zdobywasz jak przy każdym akcie. Przy domach i działkach podstawą bywa akt własności ziemi lub decyzja administracyjna; ich odpisy wydaje starostwo albo urząd gminy, który je wydał, często z archiwum. Dokumenty tego typu nie mają terminu ważności — raz zdobyty wypis posłuży Ci do kolejnych czynności.

Podstawa nabycia a odpis z księgi wieczystej — dlaczego notariusz chce obu

Księga wieczysta (KW) to publiczny rejestr prowadzony przez sąd: dział I opisuje nieruchomość, dział II właściciela, dział III prawa i roszczenia, dział IV hipoteki. Notariusz w dniu aktu sam sprawdza księgę w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych i zwykle nie wymaga od Ciebie odpisu z KW; wystarczy numer księgi. Skoro więc widzi w dziale II Twoje nazwisko, po co mu jeszcze akt?

Oba dokumenty odpowiadają na różne pytania. Księga mówi, co jest wpisane dziś. Podstawa nabycia mówi, skąd ten wpis się wziął — a od tego zależy reszta listy. Jeśli nabyłeś w spadku lub darowiźnie, notariusz musi zażądać zaświadczenia z urzędu skarbowego; jeśli kupiłeś w trakcie małżeństwa, sprawdzi, czy nieruchomość weszła do majątku wspólnego; jeśli lokal jest spółdzielczy bez księgi, podstawa nabycia jest jedynym dowodem Twojego prawa. Wpis w księdze może być też nieaktualny — spadkobierca często nie figuruje w dziale II przez lata.

Dlatego w naszym kreatorze prosimy o skan podstawy nabycia na starcie: na jego podstawie ustalamy listę dokumentów i właściwe urzędy. Jeśli dokumentu nie masz, dostajesz instrukcję, gdzie zamówić wypis lub odpis, a pozycja zostaje na liście zadań do odhaczenia. Ostateczną listę dokumentów określa notariusz sporządzający akt. Co jeszcze sprawdza kancelaria przed podpisaniem, zebraliśmy w liście kontrolnej sprzedającego.