Jakie dokumenty do sprzedaży mieszkania spółdzielczego

Czym spółdzielcze własnościowe prawo różni się od własności

Przy odrębnej własności jesteś właścicielem lokalu i udziału w gruncie oraz częściach wspólnych budynku. Przy spółdzielczym własnościowym prawie właścicielem budynku i gruntu pozostaje spółdzielnia, a Ty masz do lokalu ograniczone prawo rzeczowe: możesz w nim mieszkać, wynajmować go, sprzedać i zapisać w spadku. Sprzedaż odbywa się tak samo u notariusza, w formie aktu notarialnego, i tak samo płaci się za nią PCC (2% ceny, płaci kupujący).

Różnica praktyczna jest jedna, ale ważna: to spółdzielnia prowadzi rejestr, kto ma prawo do którego lokalu. Dlatego kluczowym dokumentem jest jej zaświadczenie, a nie zaświadczenie wspólnoty. Druga różnica: spółdzielcze prawo może, ale nie musi mieć księgi wieczystej (KW), czyli sądowego rejestru praw do nieruchomości. Przy odrębnej własności księga istnieje zawsze.

Jeśli nie wiesz, co masz, zajrzyj do aktu notarialnego albo przydziału ze spółdzielni. Zwrot „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu” oznacza ten tekst; „odrębna własność lokalu” oznacza tekst o mieszkaniu własnościowym. Lokatorskie prawo do lokalu sprzedać się nie da wcale — trzeba je najpierw przekształcić.

Zaświadczenie spółdzielni: dokument numer jeden

Zaświadczenie spółdzielni o przysługującym prawie do lokalu i braku zadłużenia wydaje spółdzielnia mieszkaniowa, na podstawie art. 17² ust. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Potwierdza trzy rzeczy, które notariusz wpisze do aktu: komu przysługuje prawo do lokalu, czy nie ma zadłużenia w opłatach eksploatacyjnych i czy dla lokalu założono księgę wieczystą. Często zawiera też powierzchnię i położenie lokalu z dokumentacji spółdzielni.

Opłata: 30–150 zł wg cennika spółdzielni. Brak terminu ustawowego — spółdzielnia nie jest urzędem i przepisy KPA o 7 dniach na zaświadczenie jej nie dotyczą. Jedne spółdzielnie wydają dokument w kilka dni, inne po trzech tygodniach. Zaświadczenie ma zwykle ograniczoną ważność, w katalogu przyjmujemy 30 dni.

Wniosek do spółdzielni składasz Ty jako uprawniony: e-mailem, przez okienko administracji albo pocztą. Część spółdzielni odmawia kontaktu z osobami trzecimi, więc nawet gdy ktoś kompletuje dokumenty za Ciebie, ten wniosek wychodzi z Twojej skrzynki. We wniosku podaj adres lokalu, numer członkowski (jeśli masz) i cel: sprzedaż u notariusza.

Jest księga wieczysta czy jej nie ma

Dla spółdzielczego własnościowego prawa księgę wieczystą zakłada się na wniosek, więc wiele lokali z lat siedemdziesiątych i osiemdziesiątych wciąż jej nie ma. Numer KW znajdziesz w akcie, w zaświadczeniu spółdzielni albo w jej administracji. Jeśli księga jest, notariusz sprawdza ją online w dniu aktu, tak jak przy zwykłym mieszkaniu.

Jeśli księgi nie ma, sprzedaż nadal jest możliwa. Notariusz sporządzi akt na podstawie zaświadczenia spółdzielni i Twojej podstawy nabycia. Problem pojawia się po stronie kupującego: jeśli finansuje zakup kredytem, bank wymaga zabezpieczenia hipoteką, a hipotekę na spółdzielczym własnościowym prawie można wpisać tylko wtedy, gdy prawo ma księgę wieczystą (ustawa o księgach wieczystych i hipotece). W praktyce bank kupującego zwykle żąda założenia KW przed aktem albo najpóźniej w akcie.

1. Poproś spółdzielnię o zaświadczenie do założenia księgi wieczystej. To inny dokument niż zaświadczenie do sprzedaży: zawiera dane lokalu, budynku i gruntu potrzebne sądowi. Spółdzielnia wie, o co chodzi, bo wydaje je regularnie.
2. Złóż wniosek o założenie księgi w sądzie rejonowym (wydział ksiąg wieczystych) właściwym dla położenia lokalu, na urzędowym formularzu, z zaświadczeniem spółdzielni i podstawą nabycia. Opłatę sądową podaje sąd; wysokość reguluje ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
3. Czekaj na wpis. Czas zależy od sądu: w jednych wydziałach to kilka tygodni, w innych kilka miesięcy. Dopiero po wpisie masz numer KW, który można podać bankowi kupującego.

Kupujący za gotówkę może kupić lokal bez księgi i założyć ją później albo wcale. Dlatego pytanie o KW warto zadać już przy pierwszym kontakcie z kupującym: jego sposób finansowania decyduje, czy masz dodatkowe tygodnie pracy przed aktem.

Pozostałe dokumenty: gmina, urząd skarbowy, bank

• Zaświadczenie o braku zameldowanych — tak samo jak przy własności. Wydaje urząd gminy (ewidencja ludności), 17 zł opłaty skarbowej, termin 7 dni (art. 217 § 3 KPA). Jeśli ktoś jest zameldowany, trzeba to załatwić przed aktem; jak, opisujemy w tekście o wymeldowaniu przed sprzedażą.
• Zaświadczenie z US o podatku od spadku lub darowizny — tylko gdy prawo do lokalu nabyłeś w spadku, darowiźnie lub zapisie. Art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn dotyczy także zbycia spółdzielczego prawa, więc bez tego zaświadczenia notariusz aktu nie sporządzi. Opłata 17 zł opłaty skarbowej, termin 7 dni (art. 306a § 5 Ordynacji podatkowej). Właściwy jest urząd skarbowy właściwy dla spadku lub darowizny. Więcej na stronie sprzedaż mieszkania po spadku.
• Zaświadczenie banku i promesa — gdy w księdze (o ile jest) wpisano hipotekę. bank (tylko kredytobiorcy), opłata 0–200 zł wg tabeli opłat banku.
• Świadectwo energetyczne — przy zbyciu spółdzielczego własnościowego prawa świadectwo przekazuje się kupującemu tak samo jak przy sprzedaży własności. Opłata wg cennika serwisu (mieszkanie od 119 zł), czas 1–2 dni robocze.
• Podstawa nabycia: akt notarialny kupna lub darowizny, przydział lokalu ze spółdzielni, umowa o przekształcenie prawa lokatorskiego albo postanowienie spadkowe. Podstawa nabycia to dokument, który masz w domu; brakujący wypis odtwarzasz w kancelarii lub sądzie (6 zł/strona (sąd), notariusz wg taksy).
• Odpis z KW tylko gdy księga istnieje i zażąda go kancelaria lub bank: 30 zł zwykły / 60 zł zupełny, do pobrania online od ręki.

Opłaty i terminy w jednej tabeli

Terminy ustawowe liczą się od doręczenia wniosku do urzędu. Spółdzielnia terminu nie ma, więc to ona wyznacza tempo całej sprawy. Opłaty urzędowe płacisz bezpośrednio do spółdzielni, gminy czy urzędu skarbowego; pełne zestawienie jest w cenniku.

Spółdzielcze a odrębna własność: co się różni w praktyce

• Zaświadczenie o niezaleganiu wydaje spółdzielnia (30–150 zł wg cennika spółdzielni), a nie zarządca wspólnoty (0–100 zł wg regulaminu zarządcy). Treść jest szersza: spółdzielnia potwierdza też, komu przysługuje prawo i czy jest KW.
• Księga wieczysta może nie istnieć. Przy własności zawsze jest; przy spółdzielczym prawie jej brak jest normalny, ale kupujący z kredytem będzie wymagał założenia.
• Nie ma udziału w gruncie, więc notariusz nie poprosi o wypis z rejestru gruntów ani zaświadczenie o planie miejscowym, o które niektóre kancelarie proszą przy lokalach z gruntem.
• Zaświadczenie o rewitalizacji prosi niekiedy notariusz także tutaj, bo prawo pierwokupu gminy w Specjalnej Strefie Rewitalizacji może dotyczyć również spółdzielczego prawa. Zapytaj kancelarię, czy je chce.
• Po akcie kupujący zgłasza się do spółdzielni, by zaktualizować dane uprawnionego. To jego obowiązek, nie Twój, ale warto mu o tym powiedzieć.

Jeśli chcesz, żeby ktoś przygotował wnioski i pilnował terminów, w kreatorze wskazujesz, że masz spółdzielcze prawo, a lista dokumentów i wzory pism dopasują się do tego. Zaświadczenie spółdzielni wysyłasz jednak zawsze z własnej skrzynki, bo spółdzielnie rzadko odpowiadają osobom trzecim. Ostateczną listę dokumentów i tak potwierdza notariusz sporządzający akt.