Ktoś zameldowany w mieszkaniu: wymeldowanie przed sprzedażą

Dlaczego meldunek blokuje sprzedaż

Zaświadczenie o braku zameldowanych to pierwszy dokument na niemal każdej liście od notariusza — katalog mówi wprost: zawsze przy sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu. Wydaje je urząd gminy (ewidencja ludności) na podstawie rejestru mieszkańców. Jeśli pod adresem lokalu ktoś figuruje, zaświadczenie to pokaże, a kancelaria zapyta, kto to jest i kiedy się wymelduje.

Meldunek nie daje żadnego prawa do lokalu. Ustawa o ewidencji ludności mówi, że zameldowanie służy wyłącznie celom ewidencyjnym i potwierdza fakt pobytu. Mimo to kupujący nie chce przejąć mieszkania z „lokatorem w rejestrze”: to on musiałby potem wszczynać postępowanie o wymeldowanie, tłumaczyć się bankowi i odbierać korespondencję obcej osoby. Dlatego w akcie pojawia się oświadczenie sprzedającego, że w lokalu nikt nie jest zameldowany, a zaświadczenie z gminy jest jego potwierdzeniem.

Ścieżka pierwsza: osoba wymeldowuje się sama

Najprostszy przypadek: zameldowany jest dorosły syn, były partner albo dawny lokator, z którym masz kontakt. Wymeldować może się wyłącznie on sam (albo jego pełnomocnik) — Ty jako właściciel nie wymeldujesz nikogo własnym wnioskiem. Zgłoszenie wymeldowania jest bezpłatne i nie wymaga podawania powodu.

1. Online: na gov.pl usługa „wymelduj się z pobytu stałego” z logowaniem profilem zaufanym albo przez aplikację mObywatel. Wniosek podpisuje się podpisem zaufanym i wysyła do gminy, w której osoba jest zameldowana. Nie trzeba zgody właściciela.
2. W urzędzie: osobiście w wydziale ewidencji ludności gminy obecnego meldunku, z dowodem osobistym. Wymeldowanie następuje od ręki.
3. Przy przemeldowaniu: osoba, która melduje się pod nowym adresem, jest wymeldowywana z poprzedniego automatycznie — nie trzeba składać osobnego wniosku o wymeldowanie.
4. Po wymeldowaniu: złóż wniosek o zaświadczenie o braku zameldowanych albo poproś, by osoba przekazała Ci potwierdzenie wymeldowania; rejestr aktualizuje się od razu po przyjęciu zgłoszenia.

Jeśli domownik mieszka za granicą, może wymeldować się online tak samo, o ile ma profil zaufany. Gdy nie ma, zostaje pełnomocnictwo: pisemne pełnomocnictwo do wymeldowania plus wizyta pełnomocnika w urzędzie z własnym dowodem. Urzędy przyjmują takie pełnomocnictwa na zasadach ogólnych Kodeksu postępowania administracyjnego — zapytaj gminę, czy wymaga szczególnej formy.

Ścieżka druga: wymeldowanie administracyjne (z urzędu)

Gdy zameldowana osoba nie mieszka w lokalu, a nie chce lub nie może się wymeldować (nie odbiera telefonu, wyjechała, jesteście w konflikcie), zostaje postępowanie administracyjne. Podstawą jest art. 35 ustawy o ewidencji ludności: wójt, burmistrz albo prezydent miasta wydaje decyzję o wymeldowaniu osoby, która opuściła miejsce pobytu stałego i nie dopełniła obowiązku wymeldowania się. Wniosek składa właściciel lokalu; możesz też poprosić urząd o wszczęcie postępowania z urzędu.

• Wniosek do gminy z danymi osoby, adresem lokalu i opisem: od kiedy osoba nie mieszka, czy zabrała rzeczy, czy znasz jej aktualny adres. Dołącz dokument własności (akt, odpis z księgi) i dowód zapłaty opłaty skarbowej za wydanie decyzji, jeśli gmina jej wymaga.
• Postępowanie wyjaśniające: urząd wysyła zawiadomienie do osoby na ostatni znany adres, przesłuchuje wnioskodawcę i świadków (sąsiedzi, zarządca), często przeprowadza oględziny lokalu, a gdy adres osoby jest nieznany — występuje o ustanowienie kuratora dla nieobecnego przez sąd.
• Decyzja o wymeldowaniu: po zebraniu dowodów gmina wydaje decyzję; osoba może się od niej odwołać do wojewody w 14 dni. Wymeldowanie następuje, gdy decyzja stanie się ostateczna.

Ile to trwa? Dla decyzji wymagającej postępowania wyjaśniającego Kodeks postępowania administracyjnego przewiduje miesiąc, a w sprawach szczególnie skomplikowanych dwa miesiące od wszczęcia (art. 35 KPA), ale czasu na doręczenia, przesłuchania i kuratora się do tego nie wlicza. W praktyce wymeldowanie administracyjne trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy, a przy nieznanym adresie osoby i konieczności ustanowienia kuratora — dłużej. Konkretny czas zależy od gminy i od tego, czy osoba odbiera korespondencję. To nie jest procedura „na trzy tygodnie przed aktem”.

Zgon, lokator z umową i inne szczególne przypadki

Zgon. Osoba zmarła jest wymeldowywana z urzędu na podstawie aktu zgonu, który urząd stanu cywilnego przekazuje do rejestru. Nie trzeba składać wniosku. Jeśli jednak zaświadczenie nadal pokazuje zmarłego, zgłoś to w ewidencji ludności z odpisem aktu zgonu — zdarza się to przy zgonach za granicą albo gdy rejestracja zgonu trwała. Sprzedając mieszkanie po spadku, sprawdź to na początku; więcej na stronie sprzedaż mieszkania po spadku.

Lokator z umową najmu. Najemca ma prawo być zameldowany tam, gdzie mieszka, a meldunek wygaśnie, gdy się wyprowadzi. Sprzedaż mieszkania z najemcą jest możliwa — kupujący wstępuje w umowę najmu — ale wtedy zaświadczenia „zero osób” nie będzie. Notariusz wpisze do aktu oświadczenie o najmie i o osobach zameldowanych, a cena i termin wydania lokalu są kwestią umowy z kupującym. Ustal to przed podpisaniem umowy przedwstępnej, nie w kancelarii.

Dziecko. Małoletnie dziecko wymeldowuje rodzic lub opiekun prawny, zwykle przy własnym przemeldowaniu. Jeśli drugi rodzic mieszka pod sprzedawanym adresem i nie zgadza się na wymeldowanie dziecka, sprawa wykracza poza ewidencję ludności — trzeba uregulować miejsce pobytu dziecka, zanim mieszkanie trafi do sprzedaży. Współwłaściciele: pamiętaj, że o zaświadczenie o braku zameldowanych każdy współwłaściciel występuje osobno, więc i każdy musi wiedzieć, że ktoś figuruje pod adresem.

Akt za trzy tygodnie i ktoś jest zameldowany. Co zrobić

1. Dzień pierwszy: skontaktuj się z zameldowaną osobą i poproś o wymeldowanie online — to kwestia kilkunastu minut z profilem zaufanym. Zaproponuj pomoc przy założeniu profilu zaufanego w banku, jeśli go nie ma.
2. Dzień drugi: jeśli osoba odmawia albo milczy, powiadom kancelarię i kupującego. Nie czekaj na ostatni tydzień; notariusz powie, czy przyjmie oświadczenie o osobie zameldowanej z zobowiązaniem do wymeldowania, czy wymaga zera.
3. Od razu złóż wniosek o wymeldowanie administracyjne do gminy, nawet jeśli liczysz na dobrowolne wymeldowanie — postępowanie można umorzyć, gdy osoba wymelduje się sama.
4. Ustal z kupującym, czy akt można przesunąć, czy strony zgodzą się na zapis w akcie: oświadczenie o osobie zameldowanej, zobowiązanie do doprowadzenia do wymeldowania w określonym terminie i ewentualne zatrzymanie części ceny do tego czasu. To decyzja stron i kancelarii, nie urzędu.
5. Gdy osoba się wymelduje, złóż wniosek o zaświadczenie o braku zameldowanych — urząd ma na nie 7 dni (art. 217 § 3 kpa) od doręczenia, a wiele gmin wydaje je od ręki w okienku. Jak to zrobić krok po kroku, opisujemy w artykule zaświadczenie o braku zameldowanych online.

Ostateczną listę dokumentów i to, czy przyjmie akt z osobą zameldowaną, określa notariusz sporządzający akt — praktyka kancelarii się różni. My w kwalifikacji pytamy o zameldowanych na starcie właśnie po to, żeby ta sprawa wyszła przed umówieniem terminu aktu, a nie w dniu podpisu. Jeśli ktoś figuruje pod adresem, zaświadczenie zamawiamy dopiero po wymeldowaniu, żeby nie przepadła opłata skarbowa (17 zł opłaty skarbowej) za dokument z niechcianą treścią.