Darowizna mieszkania: jakie dokumenty u notariusza i po niej

Dwie różne sytuacje, dwie listy

Darowizna nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, więc w obu sytuacjach spotykasz się z notariuszem. Ale rola jest inna. W sytuacji A jesteś darczyńcą: przekazujesz mieszkanie, zwykle dziecku, wnukowi lub małżonkowi, i notariusz sprawdza, czy masz co darować i czy lokal nie ma długów. W sytuacji B jesteś obdarowanym, który po latach sprzedaje to mieszkanie: notariusz sprawdza wszystko to, co przy każdej sprzedaży, plus jedną rzecz specyficzną dla nabycia w darowiźnie.

Jeśli szukasz listy do darowizny, czytaj sekcję A. Jeśli sprzedajesz mieszkanie z darowizny, przejdź do sekcji B. Wspólna dla obu jest zasada: ostateczną listę dokumentów określa notariusz sporządzający akt, a poniższe zestawienia opisują standard większości kancelarii.

Sytuacja A: darujesz mieszkanie. Co przynosi darczyńca

Lista przypomina listę do sprzedaży, ale jest krótsza, bo nie ma kupującego, który płaci i bierze kredyt. Notariusz potrzebuje potwierdzenia, że jesteś właścicielem, że lokal nie ma zaległości i jaki ma stan prawny.

• Podstawa nabycia: akt notarialny, na mocy którego sam nabyłeś mieszkanie, albo postanowienie spadkowe, albo przydział ze spółdzielni. Brakujący wypis odtwarzasz w kancelarii lub archiwum sądu (6 zł/strona (sąd), notariusz wg taksy).
• Numer księgi wieczystej. Notariusz sprawdzi księgę online w dniu aktu; odpis z kw (30 zł zwykły / 60 zł zupełny) tylko gdy go zażąda.
• Zaświadczenie wspólnoty o niezaleganiu albo, przy spółdzielczym własnościowym prawie, zaświadczenie spółdzielni. Większość kancelarii wymaga go także przy darowiźnie, bo obdarowany przejmuje lokal razem z ewentualnym długiem. 0–100 zł wg regulaminu zarządcy u zarządcy, 30–150 zł wg cennika spółdzielni w spółdzielni; bez terminu ustawowego.
• Zaświadczenie o braku zameldowanych. Przy darowiźnie w rodzinie bywa pomijane, zwłaszcza gdy darczyńca ma dalej mieszkać w lokalu, ale wiele kancelarii prosi o nie standardowo. Zapytaj swoją. 17 zł opłaty skarbowej; termin 7 dni (art. 217 § 3 KPA).
• Zaświadczenie banku i promesa, gdy na mieszkaniu jest hipoteka. Darowizna obciążonego lokalu jest możliwa, ale umowa kredytu zwykle wymaga zgody banku na zbycie, a obdarowany przejmuje lokal z hipoteką. To sprawa do ustalenia z bankiem przed wizytą u notariusza.
• Zaświadczenie z US o podatku od spadku lub darowizny, jeśli Ty sam dostałeś to mieszkanie w spadku lub darowiźnie. Art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn dotyczy każdego zbycia, także darowizny dalej. 17 zł opłaty skarbowej; termin 7 dni (art. 306a § 5 Ordynacji podatkowej).
• Dowody osobiste obu stron i dane obdarowanego (PESEL, stan cywilny). Jeśli obdarowany jest w związku małżeńskim, notariusz zapyta, czy mieszkanie ma trafić do jego majątku osobistego, czy wspólnego.

Darczyńca często chce dalej mieszkać w lokalu. Wtedy w akcie ustanawia się na jego rzecz służebność mieszkania albo prawo dożywocia. To już nie dokument, lecz decyzja, którą omawiasz z notariuszem; dobrze mieć ją przemyślaną przed wizytą.

Sytuacja B: sprzedajesz mieszkanie z darowizny. Zaświadczenie z urzędu skarbowego

Tu pojawia się dokument, o którym darczyńcy nikt nie mówił: Zaświadczenie naczelnika urzędu skarbowego o podatku od spadków i darowizn (art. 19 ust. 6). Przepis ten zabrania notariuszowi sporządzenia aktu zbycia rzeczy nabytej w drodze darowizny, dopóki nie zobaczy zaświadczenia, że podatek od darowizny został zapłacony, nabycie było zwolnione albo zobowiązanie podatkowe się przedawniło. Dotyczy to także darowizny zwolnionej z podatku i darowizny sprzed wielu lat.

Zaświadczenie wydaje urząd skarbowy właściwy dla spadku lub darowizny: przy darowiźnie nieruchomości jest to urząd według miejsca położenia mieszkania, inaczej niż przy spadku, gdzie liczy się ostatnie miejsce zamieszkania spadkodawcy. Opłata 17 zł opłaty skarbowej; termin 7 dni (art. 306a § 5 Ordynacji podatkowej). Wniosek składa obdarowany, czyli Ty, przez e-Urząd Skarbowy, e-Doręczenia albo papierowo; do wniosku dołączasz akt darowizny. Sprzedaż po spadku ma swoją stronę: sprzedaż mieszkania po spadku.

• Darowizna była u notariusza, w grupie zerowej, po 2006 r.: notariusz jako płatnik odnotował zwolnienie z art. 4a i przekazał informację do urzędu. Urząd ma w aktach wszystko, co potrzebne, i zaświadczenie potwierdza zwolnienie. To najprostszy przypadek.
• Darowizna od dalszej rodziny lub osoby obcej: podatek powinien był pobrać notariusz przy akcie. Zaświadczenie potwierdza zapłatę. Jeśli urząd ma wątpliwości, może poprosić o dowód wpłaty.
• Darowizna sprzed wielu lat, dokumentów brak: urząd sprawdza, czy zobowiązanie się przedawniło, i wydaje zaświadczenie o przedawnieniu. Czas zależy od urzędu, bo trzeba sięgnąć do archiwum.

Sytuacja B: pozostałe dokumenty do sprzedaży

Poza zaświadczeniem z urzędu skarbowego lista jest taka sama jak przy każdej sprzedaży mieszkania. Pełną wersję z kolejnością składania wniosków znajdziesz w tekście jakie dokumenty do sprzedaży mieszkania; tu skrót.

• Podstawa nabycia, czyli akt darowizny. Jeśli masz tylko kopię, wypis wyda kancelaria, która sporządziła akt (6 zł/strona (sąd), notariusz wg taksy).
• Zaświadczenie o braku zameldowanych: 17 zł opłaty skarbowej, termin 7 dni (art. 217 § 3 KPA). Jeśli darczyńca nadal jest zameldowany w mieszkaniu, musi się wymeldować przed aktem.
• Zaświadczenie wspólnoty o niezaleganiu lub zaświadczenie spółdzielni: 0–100 zł wg regulaminu zarządcy u zarządcy, 30–150 zł wg cennika spółdzielni w spółdzielni; bez terminu ustawowego, więc zamawiasz je pierwsze.
• Świadectwo energetyczne: przy sprzedaży obowiązkowe, wg cennika serwisu (mieszkanie od 119 zł), 1–2 dni robocze.
• Numer księgi wieczystej. Sprawdź, czy po darowiźnie zostałeś wpisany w dziale II jako właściciel: wniosek składał notariusz, ale warto to zobaczyć na własne oczy. Jeśli w dziale III jest służebność mieszkania na rzecz darczyńcy, kupujący będzie wymagał jej wykreślenia albo zrzeczenia się przed aktem.
• Zaświadczenie banku i promesa, jeśli po darowiźnie wziąłeś kredyt zabezpieczony na tym mieszkaniu: 0–200 zł wg tabeli opłat banku.

Osobna sprawa, która nie jest dokumentem do aktu, ale o której sprzedający z darowizny często zapominają: podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat, liczonych od końca roku, w którym ją nabyłeś. Przy darowiźnie nie ma kosztu nabycia do odliczenia. To pytanie do doradcy podatkowego, nie do notariusza ani do nas.

Tabela: dokumenty w obu sytuacjach

Terminy ustawowe liczą się od doręczenia wniosku do urzędu, a czas w praktyce zależy od urzędu, zarządcy i banku. Opłaty płacisz bezpośrednio do instytucji wydającej dokument. Taksę notarialną za akt darowizny albo sprzedaży płaci się według taksy notarialnej, a przy sprzedaży kupujący płaci PCC w wysokości 2% ceny.

Kolejność przy sprzedaży mieszkania z darowizny

1. Odszukaj akt darowizny i sprawdź księgę wieczystą: dział II (czy jesteś wpisany), dział III (służebność na rzecz darczyńcy), dział IV (hipoteka).
2. Złóż wniosek do urzędu skarbowego o zaświadczenie z art. 19 ust. 6, do urzędu według położenia mieszkania. Ma termin 7 dni (art. 306a § 5 Ordynacji podatkowej), ale gdy urząd musi sięgnąć do archiwum, trwa dłużej, więc idzie pierwszy.
3. Tego samego dnia napisz do zarządcy lub spółdzielni o zaświadczenie o niezaleganiu i zamów świadectwo energetyczne, jeśli go nie masz.
4. Jeśli darczyńca jest zameldowany, poproś go o wymeldowanie online lub w urzędzie; jeśli ma służebność, ustalcie z notariuszem, jak ją wykreślić.
5. Około 30 dni przed aktem złóż wniosek o zaświadczenie o braku zameldowanych. Dzień przed aktem sprawdź daty na wszystkich zaświadczeniach.

Pakiet wniosków dla mieszkania po spadku lub darowiźnie, z zaświadczeniem z urzędu skarbowego w zestawie, uruchamiasz w kreatorze; ceny są w cenniku. Przygotowujemy wnioski i pilnujemy terminów, a opłaty urzędowe płacisz bezpośrednio do urzędów. Nie doradzamy w sprawie podatków ani treści umowy; to rola doradcy podatkowego i notariusza.