Jakie dokumenty do sprzedaży domu jednorodzinnego z działką

Dlaczego dom wymaga więcej dokumentów niż mieszkanie

Przy mieszkaniu notariusz opisuje lokal i sprawdza księgę wieczystą. Przy domu opisuje działkę: numer ewidencyjny, obręb, powierzchnię, sposób użytkowania gruntu, a dopiero potem budynek. Te dane pochodzą z ewidencji gruntów i budynków (EGiB), którą prowadzi starostwo, i muszą zgadzać się z księgą wieczystą (KW), którą prowadzi sąd. Jeśli się nie zgadzają, akt czeka.

Do tego dochodzą pytania, których przy lokalu zwykle nie ma: co mówi o działce miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), czy gmina albo Lasy Państwowe mają prawo pierwokupu, czy budynek został legalnie oddany do użytkowania. Każde z tych pytań to osobne zaświadczenie z osobnym wnioskiem i osobną opłatą. Lista poniżej dotyczy typowego domu jednorodzinnego na własnej działce, z jedną księgą wieczystą, nabytego kupnem lub wybudowanego.

Starostwo: wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów i budynków

• Wypis z rejestru gruntów (z danymi osobowymi). Podstawowy dokument o działce: numer, obręb, powierzchnia, klasoużytki, właściciel. Do aktu potrzebny jest wypis z danymi osobowymi, który starostwo wydaje tylko właścicielowi lub osobie z interesem prawnym. Opłata 50 zł papier / 40 zł elektroniczny; brak w kpa; praktyka od ręki do 14 dni.
• Wyrys z mapy ewidencyjnej. Fragment mapy ewidencyjnej z granicami działki. Nie każdy notariusz go wymaga przy sprzedaży całej działki, ale żąda go przy podziale, niejasnych granicach i często bank kupującego. Opłata 110 zł papier / 105 zł elektroniczny; wypis + wyrys 150 / 140 zł.
• Wypis z kartoteki budynków lub lokali. Potwierdza, że dom figuruje w ewidencji, z powierzchnią zabudowy, liczbą kondygnacji i rokiem budowy. Opłata 20 zł papier / 15 zł elektroniczny.

Wszystkie trzy wydaje starostwo (wydział geodezji) lub miasto na prawach powiatu na podstawie art. 24 ust. 5 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne. W wielu powiatach zamawia się je online przez portal geodezyjny z logowaniem profilem zaufanym, a wersja elektroniczna jest tańsza. Wypis z wyrysem zamówione razem kosztują mniej niż osobno. Jak to zrobić krok po kroku, opisujemy w tekście o wypisie i wyrysie.

Gmina: plan miejscowy, rewitalizacja, zameldowanie, podatek

• Zaświadczenie o MPZP. Mówi, jakie przeznaczenie ma działka w planie miejscowym (np. zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna), a gdy planu nie ma, potwierdza jego brak i informuje o decyzji o warunkach zabudowy. Wydaje urząd gminy (planowanie przestrzenne); 17 zł (zaświadczenie); wypis z MPZP 30 zł do 5 stron / 50 zł powyżej; wyrys 20 zł/strona, maks. 200 zł; termin 7 dni (zaświadczenie); wypis i wyrys „bez zbędnej zwłoki”.
• Zaświadczenie o rewitalizacji. Potwierdza, czy dom leży w obszarze rewitalizacji lub Specjalnej Strefie Rewitalizacji, gdzie gminie może przysługiwać prawo pierwokupu. 17 zł (często jedno zaświadczenie z MPZP); termin 7 dni. Wiele gmin wydaje je razem z zaświadczeniem o planie na jednym wniosku.
• Zaświadczenie o braku zameldowanych. Dom to budynek mieszkalny, więc notariusz zapyta o meldunki tak jak przy mieszkaniu. 17 zł opłaty skarbowej; termin 7 dni (art. 217 § 3 KPA); każdy współwłaściciel składa osobno. Ważność w praktyce około 30 dni.
• Zaświadczenie o niezaleganiu w podatku od nieruchomości. Przy domu pojawia się na listach częściej niż przy mieszkaniu, bo to właściciel domu płaci podatek od nieruchomości bezpośrednio gminie. 21 zł opłaty skarbowej; termin 7 dni (art. 306a § 5 Ordynacji podatkowej). Zamawiasz, gdy wymaga tego kancelaria lub kupujący.

Zaświadczenia o planie i rewitalizacji może uzyskać każdy, nie tylko właściciel, bo nie zawierają danych osobowych. Zaświadczenie o zameldowaniu i o podatku wydaje się tylko osobie z interesem prawnym, czyli Tobie. Wszystkie cztery to zaświadczenia w rozumieniu art. 217–218 KPA, stąd siedmiodniowy termin. Po co notariuszowi plan i rewitalizacja, tłumaczymy w osobnym tekście.

Czasem potrzebne: lasy, nadzór budowlany, bank, urząd skarbowy

• Zaświadczenie o lasach. Jeśli którakolwiek część działki jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją z ustawy o lasach, Lasom Państwowym przysługuje prawo pierwokupu. Notariusz wymaga zaświadczenia dla działek poza zwartą zabudową, a w niektórych kancelariach dla każdej działki. Wydaje starostwo; 17 zł opłaty skarbowej; termin 7 dni.
• Dokumenty z nadzoru budowlanego. Przy nowym domu notariusz chce zobaczyć pozwolenie na użytkowanie albo zawiadomienie o zakończeniu budowy bez sprzeciwu nadzoru. Przy starszym domu zwykle wystarczy wypis z kartoteki budynków, ale po rozbudowie lub przy podejrzeniu samowoli kancelaria może zapytać o dokumenty z nadzoru. Wydaje PINB / starostwo (archiwum); 17 zł za zaświadczenie z archiwum.
• Zaświadczenie banku i promesa. Gdy w dziale IV księgi jest hipoteka. Bank (tylko kredytobiorcy), 0–200 zł wg tabeli opłat banku.
• Zaświadczenie z US o podatku od spadku lub darowizny. Gdy dom nabyłeś w spadku albo darowiźnie. Bez zaświadczenia z art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn notariusz nie sporządzi aktu. 17 zł opłaty skarbowej; termin 7 dni (art. 306a § 5 Ordynacji podatkowej).

Niezależnie od wariantu zawsze bierzesz na akt podstawę nabycia (podstawa nabycia: akt kupna, akt darowizny lub postanowienie spadkowe, a przy domu wybudowanym samodzielnie akt nabycia działki) i podajesz numer księgi wieczystej. Odpis z KW (30 zł zwykły / 60 zł zupełny) pobierasz tylko, gdy zażąda go kancelaria albo bank kupującego. Do tego świadectwo energetyczne: sprzedający przekazuje je kupującemu przy akcie, a jeśli go nie masz, zamówisz je np. przez swiadectwo-energetyczne24.pl.

Tabela: dokument, urząd, opłata, termin

Terminy ustawowe biegną od doręczenia wniosku do urzędu; wypisy i wyrysy nie mają terminu w KPA, więc czas zależy od obłożenia wydziału geodezji. Opłaty płacisz bezpośrednio do urzędu, każdą na inne konto. Taksę notarialną i opłaty sądowe płaci się osobno, a PCC w wysokości 2% ceny płaci kupujący.

Kolejność: starostwo i gmina równolegle

1. Tydzień zero: sprawdź księgę wieczystą online (działy I, III i IV), odszukaj akt nabycia i dokumenty budowy. Jeśli w dziale III są służebności albo w dziale IV stara hipoteka, zacznij od ich wyjaśnienia.
2. Zamów w starostwie wypis z rejestru gruntów, wypis z kartoteki budynków i, jeśli trzeba, wyrys. Jednocześnie złóż w gminie wniosek o zaświadczenie o planie miejscowym i rewitalizacji, a w starostwie o zaświadczenie o lasach. Te dokumenty nie tracą szybko ważności, więc mogą czekać na akt.
3. Jeśli masz kredyt, zamów w banku zaświadczenie o saldzie i promesę; jeśli dom jest ze spadku lub darowizny, złóż wniosek do urzędu skarbowego. Zamów świadectwo energetyczne, jeśli go nie masz.
4. Po otrzymaniu wypisów porównaj je z księgą wieczystą i z listą od notariusza. To moment na wyjaśnienie rozbieżności, nie dzień aktu.
5. Około 30 dni przed aktem złóż wniosek o zaświadczenie o braku zameldowanych i ewentualnie o niezaleganiu w podatku. Urząd ma 7 dni (art. 217 § 3 kpa), a dokument będzie świeży na dzień podpisania.

Ostateczną listę dokumentów określa notariusz sporządzający akt; ta strona opisuje standard, który przyjmuje większość kancelarii. Jeśli wolisz, by wnioski przygotował ktoś za Ciebie, pakiet dla domu i działki opisujemy na stronie sprzedaż domu lub działki, a start jest w kreatorze. Opłaty urzędowe zawsze płacisz bezpośrednio do urzędu.