Jakie dokumenty do sprzedaży działki niezabudowanej

Budowlana czy rolna: pierwsze pytanie notariusza

Zanim zbierzesz jakiekolwiek zaświadczenia, ustal, czym Twoja działka jest w świetle przepisów. „Budowlana” w ogłoszeniu to potoczne określenie; dla notariusza liczy się przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP), a gdy planu nie ma, decyzja o warunkach zabudowy oraz sposób użytkowania wpisany w ewidencji gruntów.

Jeśli działka jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, jej sprzedaż podlega ograniczeniom: co do zasady kupić ją może rolnik indywidualny, a w innych przypadkach potrzebna jest zgoda Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) albo KOWR ma prawo pierwokupu. Ustawa przewiduje wyjątki, m.in. dla działek mniejszych niż 0,3 ha i dla gruntów przeznaczonych w planie miejscowym na cele nierolne. Nie musisz tego rozstrzygać sam: robi to notariusz na podstawie zaświadczenia o planie i wypisu z rejestru gruntów. Twoim zadaniem jest dostarczyć mu te dokumenty wcześnie, bo od nich zależy, czy akt będzie jeden, czy dwa.

Plan miejscowy albo jego brak: zaświadczenie z gminy

Zaświadczenie o przeznaczeniu w planie miejscowym albo o braku planu to pierwszy dokument na liście przy działce. Wydaje urząd gminy (planowanie przestrzenne), podstawa: art. 217 KPA; art. 30 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Opłata 17 zł (zaświadczenie); wypis z MPZP 30 zł do 5 stron / 50 zł powyżej; wyrys 20 zł/strona, maks. 200 zł; termin 7 dni (zaświadczenie); wypis i wyrys „bez zbędnej zwłoki”.

• Gdy plan obowiązuje, zaświadczenie podaje symbol i opis przeznaczenia terenu, np. zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, tereny rolnicze, zieleń. Notariusz wpisuje to do aktu, a kupujący wie, co może zbudować.
• Gdy planu nie ma, dostajesz zaświadczenie o braku planu z informacją, czy dla działki wydano decyzję o warunkach zabudowy (WZ). Jeśli masz ważną decyzję WZ, weź ją na akt: kupujący zwykle chce ją przenieść na siebie.
• Jeśli gmina uchwaliła już plan ogólny, zaświadczenie może zawierać także strefę planistyczną z tego planu. To informacja dodatkowa, ale coraz częściej wpisywana do aktów.

Zaświadczenie o przeznaczeniu może uzyskać każdy, bez wykazywania interesu prawnego, więc o ten dokument może wystąpić także kupujący. Wypis i wyrys z planu (płatne od strony: 17 zł (zaświadczenie); wypis z MPZP 30 zł do 5 stron / 50 zł powyżej; wyrys 20 zł/strona, maks. 200 zł) są potrzebne rzadziej, zwykle na żądanie banku kupującego albo gdy kupujący planuje inwestycję.

Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy

Ewidencja gruntów i budynków (EGiB) to państwowy rejestr działek prowadzony przez starostwo. Wypis z rejestru gruntów z danymi osobowymi właściciela jest konieczny do każdego aktu dotyczącego gruntu: notariusz bierze z niego numer działki, obręb, powierzchnię i klasoużytki (np. RIIIb, Bp, Ls), które decydują także o tym, czy grunt jest rolny lub leśny. Wydaje starostwo (wydział geodezji) lub miasto na prawach powiatu; opłata 50 zł papier / 40 zł elektroniczny; brak w kpa; praktyka od ręki do 14 dni.

Wyrys z mapy ewidencyjnej pokazuje granice działki na mapie. Przy sprzedaży całej działki niektórzy notariusze go nie wymagają, ale jest potrzebny, gdy sprzedajesz działkę po niedawnym podziale, gdy w księdze wieczystej jest kilka działek i sprzedajesz jedną, albo gdy kupujący finansuje zakup kredytem. Opłata 110 zł papier / 105 zł elektroniczny; wypis + wyrys 150 / 140 zł: razem z wypisem wychodzi taniej niż osobno, więc jeśli jest jakakolwiek szansa, że będzie potrzebny, zamów oba naraz.

Wypis z danymi osobowymi dostaje tylko właściciel lub osoba z interesem prawnym; wersję bez danych osobowych może pobrać każdy, ale notariusz jej nie przyjmie. Wiele starostw przyjmuje wnioski przez portal geodezyjny powiatu, a elektroniczny dokument jest tańszy od papierowego. Instrukcja krok po kroku jest w tekście o wypisie i wyrysie.

Lasy i rewitalizacja: dwa prawa pierwokupu do wykluczenia

Zaświadczenie o lasach wydaje starostwo na podstawie art. 37a ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach; art. 217 KPA. Potwierdza, czy grunt jest objęty uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej. Jeśli tak, Lasom Państwowym przysługuje prawo pierwokupu, a sprzedaż z jego pominięciem jest nieważna. Dotyczy to także działek, które w ewidencji nie są lasem, ale ich fragment jest sklasyfikowany jako Ls. Opłata 17 zł opłaty skarbowej; termin 7 dni.

Zaświadczenie o rewitalizacji odpowiada na pytanie, czy działka leży w obszarze rewitalizacji albo Specjalnej Strefie Rewitalizacji, gdzie gminie może przysługiwać prawo pierwokupu. Wydaje urząd gminy; często łącznie z zaświadczeniem o mpzp. 17 zł (często jedno zaświadczenie z MPZP); termin 7 dni. Gmina, która nie ma programu rewitalizacji, wyda je szybko, ale notariusz i tak go potrzebuje, bo nie może założyć, że strefy nie ma.

Oba zaświadczenia może uzyskać każdy. Składasz je równolegle z wypisem, bo nie tracą szybko ważności. Kiedy zaświadczenie o lasach jest naprawdę potrzebne, a kiedy kancelaria go nie żąda, opisujemy w tekście o zaświadczeniu z art. 37a.

Czego przy działce nie potrzebujesz, a co może dojść

• Nie potrzebujesz zaświadczenia o braku zameldowanych: na niezabudowanej działce nikt nie może być zameldowany. Jeśli stoi na niej budynek, nawet letniskowy, to już inna sytuacja; wtedy sięgnij po listę dla domu.
• Nie potrzebujesz świadectwa energetycznego ani zaświadczenia wspólnoty czy spółdzielni. Dotyczą budynków i lokali.
• Może dojść zaświadczenie o niezaleganiu w podatku od nieruchomości, gdy wymaga go kancelaria lub kupujący, zwłaszcza przy gruncie w użytkowaniu wieczystym. 21 zł opłaty skarbowej; termin 7 dni (art. 306a § 5 Ordynacji podatkowej).
• Może dojść zaświadczenie z us o podatku od spadku lub darowizny, jeśli działkę nabyłeś w spadku lub darowiźnie. Art. 19 ust. 6 ustawy o podatku od spadków i darowizn obowiązuje tak samo dla gruntu jak dla mieszkania. 17 zł opłaty skarbowej; termin 7 dni (art. 306a § 5 Ordynacji podatkowej).
• Może dojść zaświadczenie banku i promesa, gdy działka jest obciążona hipoteką. 0–200 zł wg tabeli opłat banku.
• Zawsze: podstawa nabycia (podstawa nabycia: akt kupna, darowizny, postanowienie spadkowe, decyzja o przekazaniu gospodarstwa) i numer księgi wieczystej. Odpis z KW (30 zł zwykły / 60 zł zupełny) tylko na żądanie kancelarii lub banku kupującego.

Tabela opłat i terminów oraz kolejność składania

1. Sprawdź księgę wieczystą online: dział I (oznaczenie działek), dział III (służebności, roszczenia, wpisy o pierwokupie) i dział IV (hipoteki). Odszukaj akt nabycia i ewentualną decyzję WZ.
2. Złóż jednocześnie: w starostwie wniosek o wypis z rejestru gruntów (z wyrysem) i o zaświadczenie o lasach, a w gminie o zaświadczenie o planie miejscowym i rewitalizacji. Termin ustawowy liczy się od doręczenia wniosku do urzędu, a czas w praktyce zależy od urzędu.
3. Jeśli działka jest po spadku lub darowiźnie, równolegle złóż wniosek do urzędu skarbowego; jeśli ma hipotekę, zamów zaświadczenie z banku.
4. Gdy dokumenty przyjdą, prześlij je notariuszowi do wglądu przed umówieniem aktu. To on potwierdzi, czy działka jest rolna, czy komuś przysługuje pierwokup i czy potrzebna jest umowa warunkowa.
5. Dopiero wtedy ustal datę aktu i, jeśli trzeba, zamów dokumenty o krótkiej ważności (zaświadczenie banku, zaświadczenie o niezaleganiu w podatku).

Ostateczną listę dokumentów określa notariusz sporządzający akt; przy działkach lista różni się między kancelariami bardziej niż przy mieszkaniach. Pakiet wniosków dla działki i domu opisujemy na stronie sprzedaż domu lub działki, a start jest w kreatorze. Opłaty urzędowe płacisz bezpośrednio do starostwa i gminy.