Zaświadczenie o planie miejscowym i rewitalizacji do aktu

Czym jest plan miejscowy (MPZP) i co o nim mówi zaświadczenie

MPZP, czyli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to uchwała rady gminy, która dla każdego terenu określa przeznaczenie: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, usługi, rolnictwo, las, droga. Plan jest prawem miejscowym, więc wiąże właściciela, kupującego i urząd wydający pozwolenie na budowę. Kupujący dom albo działkę chce wiedzieć, czy może rozbudować budynek, postawić garaż albo w ogóle zabudować teren — i to właśnie wynika z planu.

Zaświadczenie o przeznaczeniu w planie miejscowym wydaje urząd gminy (planowanie przestrzenne). Urząd potwierdza w nim, jakim symbolem i przeznaczeniem plan oznacza działkę (np. MN — tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej) i podaje numer uchwały. Notariusz wpisuje tę informację do aktu, bo od przeznaczenia zależą między innymi obowiązki podatkowe i to, czy sprzedaż gruntu rolnego podlega ograniczeniom z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Katalog podaje: dom, działka; niektórzy notariusze wymagają także dla lokalu z gruntem.

Zaświadczenie czy wypis i wyrys z planu

Gmina wydaje na temat planu trzy różne dokumenty i łatwo zamówić niewłaściwy. Zaświadczenie jest krótkie: potwierdza przeznaczenie działki. Wypis z planu to przepisane ustalenia planu dla danego terenu (często kilka stron tekstu uchwały), a wyrys — fragment rysunku planu z zaznaczoną działką. Do aktu notarialnego wystarcza zwykle zaświadczenie. Wypis i wyrys są potrzebne, gdy kupujący planuje inwestycję, bank kupującego wymaga ich do kredytu albo kancelaria wprost o nie prosi.

Opłata za zaświadczenie to opłata skarbowa płacona na konto gminy, która je wydaje. Za wypis i wyrys z planu płaci się od strony, dlatego są droższe. Termin ustawowy na zaświadczenie wynosi 7 dni od doręczenia wniosku do urzędu (art. 217 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego), a wypis i wyrys gmina wydaje „bez zbędnej zwłoki” — bez sztywnego terminu. Podstawa: art. 217 KPA; art. 30 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Gdy gmina nie ma planu: zaświadczenie o braku MPZP

Duża część gruntów w Polsce nie jest objęta żadnym planem miejscowym. Wtedy gmina wydaje zaświadczenie o braku planu — to równie dobry dokument do aktu jak zaświadczenie o przeznaczeniu. Urząd zwykle dopisuje, czy dla działki wydano decyzję o warunkach zabudowy, i jak teren jest ujęty w dokumencie ogólnym gminy. Przez lata tym dokumentem było studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego; po reformie planowania przestrzennego gminy uchwalają w jego miejsce plany ogólne. Jeśli w Twojej gminie plan ogólny już obowiązuje, zaświadczenie poda też strefę planistyczną z tego planu.

Dla kupującego brak planu oznacza, że o możliwości zabudowy rozstrzyga dopiero decyzja o warunkach zabudowy. Nie musisz tego wyjaśniać we wniosku — wystarczy, że poprosisz o zaświadczenie o przeznaczeniu działki w planie miejscowym albo o braku planu. Większość gmin ma na to jeden druk i jedno zaświadczenie, które obejmuje oba przypadki.

Rewitalizacja i prawo pierwokupu gminy

Drugie zaświadczenie dotyczy innego ryzyka. Na podstawie ustawy o rewitalizacji gmina może uchwałą wyznaczyć obszar rewitalizacji i zastrzec na nim prawo pierwokupu wszystkich nieruchomości, a także ustanowić Specjalną Strefę Rewitalizacji, w której prawo pierwokupu gminy wynika już z ustawy (art. 11 ust. 5 i art. 25 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji). Prawo pierwokupu oznacza, że przy sprzedaży gmina może wejść w miejsce kupującego na tych samych warunkach.

Jeśli nieruchomość leży w takim obszarze, notariusz nie może od razu sporządzić umowy sprzedaży. Najpierw strony zawierają umowę warunkową, kancelaria zawiadamia gminę, a gmina ma miesiąc na wykonanie pierwokupu. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu albo po rezygnacji gminy podpisuje się umowę przenoszącą własność. Sprzedaż bez tej procedury jest nieważna. Dlatego kancelaria chce mieć na piśmie zaświadczenie, czy nieruchomość leży w obszarze rewitalizacji lub strefie — także wtedy, gdy obszaru „na pewno nie ma”.

Jedno zaświadczenie zamiast dwóch i kto może je zamówić

Oba zaświadczenia wydaje ten sam wydział gminy, dlatego wiele urzędów ma jeden druk „o przeznaczeniu w planie miejscowym, obszarze rewitalizacji i strefie” i wydaje jedno zaświadczenie z jedną opłatą skarbową. Katalog opisuje to wprost: urząd gminy; często łącznie z zaświadczeniem o mpzp. Zanim zapłacisz dwa razy, sprawdź w BIP gminy albo w karcie usługi, czy Twój urząd łączy te dokumenty. W pakiecie Przedaktem przygotowujemy wniosek według procedury konkretnej gminy — łączony, gdy gmina to przyjmuje, osobny, gdy wymaga dwóch pism. Procedury gmin zbieramy na stronach gmin.

Ważna różnica wobec innych dokumentów do aktu: o oba zaświadczenia może wystąpić każdy, nie tylko właściciel. Treść planu i uchwał rewitalizacyjnych jest publiczna, więc urząd nie bada interesu prawnego wnioskodawcy. W praktyce oznacza to, że wniosek może złożyć kupujący, pośrednik albo osoba trzecia, a Ty nie musisz dołączać podstawy nabycia ani wykazywać, że jesteś właścicielem.

1. Ustal gminę według położenia nieruchomości i znajdź w BIP kartę usługi „zaświadczenie o przeznaczeniu w MPZP” (często wspólną z rewitalizacją).
2. We wniosku podaj numer działki i obręb (z działu I-O księgi wieczystej) oraz adres; przy mieszkaniu także numer lokalu.
3. Napisz, o co prosisz: zaświadczenie o przeznaczeniu w planie miejscowym albo o braku planu oraz o położeniu w obszarze rewitalizacji i Specjalnej Strefie Rewitalizacji, do celów notarialnych.
4. Zapłać opłatę skarbową (17 zł za zaświadczenie) na konto gminy i dołącz dowód wpłaty.
5. Złóż przez e-Doręczenia, e-formularz gminy albo w okienku; termin 7 dni liczy się od doręczenia wniosku do urzędu.

Ile to trwa i kiedy zamówić

Termin ustawowy na zaświadczenie to 7 dni (zaświadczenie); wypis i wyrys „bez zbędnej zwłoki”. Czas w praktyce zależy od gminy: małe urzędy wydają zaświadczenie w kilka dni, duże miasta potrafią wykorzystać cały termin, a wypis i wyrys z planu w dużej gminie bywa gotowy później niż zaświadczenie. Zaświadczenia o MPZP i rewitalizacji nie mają ustawowej daty ważności, ale kancelarie oczekują dokumentów aktualnych — zamów je po podpisaniu umowy przedwstępnej, nie pół roku wcześniej. Pełny harmonogram opisujemy w artykule ile trwa skompletowanie dokumentów do aktu, a pozostałe dokumenty do działki w liście dokumentów do sprzedaży działki.