Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym — dokumenty

Hipoteka w dziale IV nie blokuje sprzedaży

Hipoteka to zabezpieczenie banku wpisane w dziale IV księgi wieczystej (KW — publicznego rejestru nieruchomości prowadzonego przez sąd). Nie odbiera Ci prawa do sprzedaży: możesz zbyć mieszkanie obciążone, a hipoteka „idzie” za nieruchomością. Tyle teorii. W praktyce żaden kupujący nie chce mieszkania z czyimś długiem w księdze, a bank kupującego nie udzieli kredytu, dopóki jego hipoteka nie ma być jedyną albo pierwszą.

Dlatego standardowy scenariusz wygląda tak: kupujący płaci część ceny prosto do Twojego banku na spłatę kredytu, bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki, a hipoteka znika z działu IV. Żeby notariusz mógł to zapisać w akcie, potrzebuje od Ciebie dwóch dokumentów ujętych w katalogu jako zaświadczenie banku i promesa. Podstawa: umowa kredytu; art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (zgoda na wykreślenie).

Stan działu IV sprawdź na początku w przeglądarce Elektronicznych Ksiąg Wieczystych — bezpłatnie, po numerze księgi. Zobaczysz, na czyją rzecz wpisano hipotekę i na jaką kwotę (zwykle wyższą niż kredyt, bo obejmuje odsetki i koszty). Jeśli kredyt dawno spłaciłeś, a hipoteka nadal widnieje, też masz pracę do zrobienia — o tym w ostatniej sekcji. Płatny odpis z KW będzie potrzebny dopiero, gdy poprosi o niego bank kupującego.

Zaświadczenie o saldzie i promesa — dwa dokumenty, jeden wniosek

Zaświadczenie o saldzie podaje aktualną kwotę do całkowitej spłaty kredytu na wskazany dzień, numer rachunku technicznego, na który ma wpłynąć spłata, oraz zasady naliczania odsetek za kolejne dni. Promesa to zobowiązanie banku, że po wpłynięciu tej kwoty wyda zgodę na wykreślenie hipoteki — zwykle w określonym terminie od zaksięgowania. Większość banków wystawia oba dokumenty razem, często jako jedno pismo „do celów sprzedaży nieruchomości”.

Bank (tylko kredytobiorcy) — i to jest ważne zastrzeżenie. Informacje o kredycie są objęte tajemnicą bankową, więc bank wyda zaświadczenie wyłącznie kredytobiorcy albo pełnomocnikowi ustanowionemu w formie wymaganej przez bank, zwykle na jego druku i w placówce. Bank nie przyjmie zwykłego pełnomocnictwa — wyłącznie instrukcja dla klienta. Dlatego w naszym serwisie ta pozycja jest obsługiwana instrukcją: dostajesz listę, co zamówić i jakim kanałem, a wniosek składasz sam.

1. Zaloguj się do bankowości elektronicznej i poszukaj wniosku o zaświadczenie o kredycie hipotecznym, albo zadzwoń na infolinię — część banków przyjmuje dyspozycję tylko telefonicznie lub w oddziale.
2. Zamów wyraźnie: „zaświadczenie o saldzie kredytu do całkowitej spłaty wraz z promesą wydania zgody na wykreślenie hipoteki, do celów sprzedaży nieruchomości”. Podaj planowaną datę aktu, żeby bank wyliczył saldo na właściwy dzień.
3. Zapytaj o opłatę (0–200 zł wg tabeli opłat banku) i czas wydania — brak (praktyka 7–14 dni). Jeśli bank daje wybór, poproś o dokument papierowy z podpisami pracowników albo elektroniczny z podpisem kwalifikowanym; zwykła wiadomość e-mail nie wystarczy notariuszowi.
4. Przy współkredytobiorcy, który nie jest współwłaścicielem (np. rodzic), sprawdź, czy bank wymaga jego podpisu pod dyspozycją — to częsty powód odesłania wniosku.
5. Prześlij skan kancelarii od razu po otrzymaniu, żeby notariusz mógł przygotować zapisy o rozliczeniu ceny.

Ważność dokumentów i termin zamawiania

Saldo kredytu zmienia się każdego dnia, więc zaświadczenie ma krótką ważność — przyjmujemy 30 dni, a wiele banków wpisuje datę ważności wprost w dokumencie. Promesa też ma termin, w którym bank podtrzymuje zobowiązanie. Jeśli akt się przesunie poza ten termin, dokumenty zamawiasz ponownie i płacisz drugi raz.

Sprawdź też w umowie kredytu i w zaświadczeniu, czy bank pobiera prowizję za wcześniejszą spłatę. Ustawa o kredycie hipotecznym ogranicza ją dla umów zawartych po jej wejściu w życie w 2017 r. do pierwszych lat kredytowania, ale w starszych umowach warunki mogą być inne. Kwota prowizji powiększa to, co trzeba wpłacić do banku, więc powinna być znana przed aktem.

Jak wygląda rozliczenie ceny w akcie notarialnym

Notariusz nie przyjmuje pieniędzy i nie pośredniczy w płatności — zapisuje tylko, kto, komu i ile płaci. Przy mieszkaniu z hipoteką cena jest dzielona na dwie części. Pierwsza, równa saldu kredytu z zaświadczenia (wraz z odsetkami do dnia spłaty i ewentualną prowizją), trafia na rachunek techniczny Twojego banku wskazany w zaświadczeniu. Druga, czyli reszta ceny, trafia na Twoje konto. Akt podaje oba numery rachunków, kwoty i termin płatności.

• Jeśli kupujący płaci gotówką (ze środków własnych), zazwyczaj przelewa obie części w ciągu kilku dni od aktu; wydanie mieszkania następuje po zaksięgowaniu.
• Jeśli kupujący bierze kredyt, jego bank wypłaca kredyt bezpośrednio: część na rachunek Twojego banku, część do Ciebie — po przedstawieniu wypisu aktu i zwykle po złożeniu wniosku o wpis nowej hipoteki.
• Gdy saldo kredytu jest wyższe niż cena (rzadko, ale się zdarza), różnicę musisz dopłacić do banku z własnych środków przed aktem albo w dniu aktu — bank nie wyda zgody na wykreślenie bez pełnej spłaty.
• Po zaksięgowaniu spłaty bank zamyka kredyt i w terminie z promesy wystawia zgodę na wykreślenie hipoteki. Odbierasz ją Ty jako kredytobiorca i przekazujesz kupującemu albo kancelarii — zapisz to w akcie jako swoje zobowiązanie.

Z tym mechanizmem wiąże się rola umowy przedwstępnej: kupujący z kredytem potrzebuje jej do banku, a bank zażąda w niej zapisu o spłacie Twojej hipoteki z ceny. Co powinno znaleźć się w przedwstępnej, zebraliśmy w artykule umowa przedwstępna a dokumenty do aktu. Sposób rozliczenia ustalają strony, a treść zapisów redaguje notariusz — nie doradzamy w sprawie umowy.

Wykreślenie hipoteki z działu IV po spłacie

Spłata kredytu nie usuwa hipoteki z księgi sama. Hipoteka wygasa z chwilą wygaśnięcia wierzytelności, ale wpis w dziale IV zostaje, dopóki sąd wieczystoksięgowy go nie wykreśli na wniosek. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece zobowiązuje wierzyciela, by po wygaśnięciu hipoteki umożliwił jej wykreślenie — stąd zgoda banku, potocznie nazywana kwitem mazalnym. Oświadczenie banku o zgodzie na wykreślenie jest wystarczającym dokumentem dla sądu; nie trzeba poświadczać go notarialnie.

1. Po zaksięgowaniu spłaty odbierz z banku zgodę na wykreślenie hipoteki (oświadczenie o wygaśnięciu wierzytelności i zgodzie na wykreślenie). Bank wydaje ją kredytobiorcy; sprawdź, czy wskazuje właściwy numer księgi i hipotekę.
2. Wniosek o wykreślenie składa się na urzędowym formularzu KW-WPIS do sądu rejonowego prowadzącego księgę (wydział ksiąg wieczystych). Po sprzedaży właścicielem jest kupujący i to on zwykle składa wniosek — albo robi to notariusz w akcie, jeśli zgoda banku była dostępna już przy akcie.
3. Do wniosku dołącza się oryginał zgody banku i dowód uiszczenia opłaty sądowej za wykreślenie; to opłata stała, jej aktualną wysokość sprawdź na stronie sądu lub w ustawie o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
4. Sąd wykreśla hipotekę w kolejności wpływu wniosków — w zależności od sądu trwa to od tygodni do miesięcy. Do czasu wykreślenia w księdze widnieje wzmianka o wniosku.

Kupujący z kredytem — czego jeszcze zażąda jego bank

Jeśli kupujący finansuje zakup kredytem, do Twojej listy dochodzą wymagania jego banku. Bank wycenia zabezpieczenie, więc chce dokumentów o nieruchomości, a nie tylko o Tobie. Typowo prosi o:

• Odpis z księgi wieczystej — często zupełny, nie zwykły (30 zł zwykły / 60 zł zupełny); pobierze go sam kupujący albo poprosi Ciebie.
• Twoje zaświadczenie o saldzie z promesą — bank kupującego musi wiedzieć, ile wpłaca do Twojego banku i czy hipoteka zostanie wykreślona, bo jego hipoteka ma być pierwsza.
• Podstawę nabycia (akt kupna, postanowienie spadkowe) i zaświadczenie o braku zameldowanych — czasem już na etapie wniosku kredytowego, nie dopiero na akt.
• Zaświadczenie wspólnoty o niezaleganiu albo spółdzielni — i przy mieszkaniu spółdzielczym bez księgi wieczystej informację, czy księgę można założyć.
• Umowę przedwstępną z zapisem o cenie, hipotece i terminie; bank wypłaci kredyt na rachunki wskazane w akcie, zwykle po przedłożeniu wypisu i potwierdzenia złożenia wniosku o wpis nowej hipoteki.

W akcie kupujący składa oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na rzecz swojego banku, a notariusz zamieszcza wniosek o jej wpis obok wniosku o wpis nowego właściciela. Twoja hipoteka musi zostać wykreślona, żeby ta nowa znalazła się na pierwszym miejscu — stąd nacisk banku kupującego na promesę i terminy. Opłaty związane z nowym kredytem i wpisem nowej hipoteki ponosi kupujący.

Pełną listę dokumentów do sprzedaży mieszkania — z hipoteką i bez — znajdziesz w artykule jakie dokumenty do sprzedaży mieszkania. Ostateczną listę określa notariusz sporządzający akt, a wymagania banku kupującego — ten bank. W naszym pakiecie zaświadczenie banku ma status instrukcji: przypominamy o nim i pilnujemy terminu ważności tak samo jak przy dokumentach z urzędów.