Dokumenty przy zakupie mieszkania: co sprawdzić przed aktem

Dlaczego kupujący też powinien znać listę dokumentów

Notariusz sprawdza stan prawny nieruchomości i nie sporządzi aktu bez dokumentów wymaganych przepisami. Ale wiele rzeczy kluczowych dla Ciebie — czy w lokalu ktoś mieszka, czy wspólnota nie ma roszczeń, czy kredyt sprzedającego zostanie spłacony z Twoich pieniędzy — notariusz opisuje w akcie na podstawie oświadczeń sprzedającego albo zaświadczeń, o które sprzedający sam musi wystąpić. Jeśli ich nie zażądasz, akt i tak może powstać, tylko ryzyko zostanie po Twojej stronie.

Dobra wiadomość: lista dla kupującego to ta sama lista, którą sprzedający kompletuje dla notariusza. Nie prosisz o nic ponad standard — prosisz, żeby standard był kompletny i świeży. Większość tych dokumentów może uzyskać wyłącznie właściciel, dlatego Twoja rola to zapytać wcześnie i sprawdzić dokładnie.

Czego zażądać od sprzedającego i dlaczego

Na życzenie możesz poprosić też o zaświadczenie o niezaleganiu w podatku od nieruchomości (21 zł opłaty skarbowej) — ma sens zwłaszcza przy gruncie w użytkowaniu wieczystym, gdzie zaległa opłata roczna bywa spora. Pełną listę, którą sprzedający kompletuje dla notariusza, podlinkowaliśmy na końcu tekstu — możesz po prostu mu ją wysłać.

Jak czytać księgę wieczystą jako kupujący

Księga wieczysta (KW) to sądowy rejestr stanu prawnego nieruchomości i jedyny dokument z listy, który możesz sprawdzić bez udziału sprzedającego. Poproś o numer księgi i wejdź do systemu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych — przeglądanie jest bezpłatne, a jeśli chcesz mieć dokument, odpis kosztuje 30 zł zwykły / 60 zł zupełny i pobierasz go od razu (natychmiast). Sprzedający, który zwleka z podaniem numeru księgi, powinien wzbudzić Twoją czujność.

1. Dział I-O: czy adres, numer lokalu, powierzchnia i liczba izb zgadzają się z tym, co oglądałeś. Rozbieżność trzeba wyjaśnić przed aktem, nie po.
2. Dział I-Sp: jaki udział w gruncie i częściach wspólnych kupujesz; czy grunt jest własnością, czy w użytkowaniu wieczystym (wtedy dochodzi opłata roczna).
3. Dział II: czy właścicielem jest dokładnie ta osoba, która podpisuje umowę. Jeśli widnieje spadkodawca albo tylko jeden z małżonków, zapytaj o podstawę nabycia i stan cywilny.
4. Dział III: służebności, dożywocie, roszczenia z wcześniejszej umowy przedwstępnej, ostrzeżenia o egzekucji. Każdy wpis to pytanie do sprzedającego: zostanie wykreślony przed aktem czy przechodzi na Ciebie?
5. Dział IV: hipoteki. Każda wpisana hipoteka wymaga zaświadczenia banku o saldzie i promesy wykreślenia — albo wykreślenia przed aktem.
6. Wzmianki: oznaczają nierozpoznany wniosek do sądu. Do czasu ich usunięcia nie wiesz, co zmieni się w księdze — bank kredytujący zakup zwykle każe czekać.

Zaświadczenie wspólnoty i zameldowani: na co patrzeć

W zaświadczeniu zarządcy sprawdź trzy rzeczy: datę wystawienia (notariusze przyjmują zwykle dokumenty nie starsze niż 30 dni), stan rozliczeń na konkretny dzień (brak zaległości w zaliczkach na koszty zarządu i fundusz remontowy, najlepiej także w rozliczeniu mediów) oraz czy dotyczy właściwego lokalu i właściciela. Zaświadczenie nie powie Ci o planowanych uchwałach remontowych ani o kredycie wspólnoty — o to zapytaj zarządcę osobno albo poproś o ostatnie rozliczenie roczne. Więcej w artykule o zaświadczeniu wspólnoty.

Zaświadczenie o braku zameldowanych powinno wskazywać zero osób zameldowanych na pobyt stały i czasowy. Jeśli ktoś jest zameldowany, sprzedaż go nie wymelduje — wymeldowanie administracyjne to postępowanie, które trwa tygodniami i prowadzi się już na Twój wniosek jako nowego właściciela. Zaświadczenie składa każdy współwłaściciel osobno, więc przy małżonkach powinny być dwa; zwykle przyjmuje się dokument do 30 dni od wystawienia.

Hipoteka sprzedającego: zaświadczenie o saldzie i promesa

Mieszkanie z hipoteką w dziale IV to norma, nie przeszkoda — pod warunkiem, że mechanizm spłaty jest zapisany w akcie. Sprzedający przedkłada zaświadczenie banku o saldzie i promesę: zaświadczenie podaje kwotę do całkowitej spłaty na konkretny dzień i numer rachunku technicznego, promesa to zobowiązanie banku do wydania zgody na wykreślenie hipoteki po wpływie tej kwoty. W akcie część ceny kierujesz bezpośrednio na rachunek banku, resztę do sprzedającego.

• Sprawdź, czy saldo z zaświadczenia jest niższe niż cena — jeśli nie, sprzedający musi dopłacić różnicę przed aktem, a to trzeba zapisać.
• Sprawdź daty: oba dokumenty mają krótką ważność (zwykle 30 dni), a saldo rośnie o odsetki — bank podaje zazwyczaj kwotę na konkretny dzień.
• Po spłacie bank wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki (umowa kredytu; art. 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (zgoda na wykreślenie)); wniosek o wykreślenie składa się do sądu wieczystoksięgowego — ustal w akcie, kto go składa i kto ponosi opłatę.
• Jeśli sam bierzesz kredyt, Twój bank zwykle wymaga promesy i zaświadczenia jeszcze przed wypłatą środków — pytaj o nie wcześnie.

Dom lub działka: plan miejscowy, rewitalizacja, lasy, ewidencja

Przy domu dochodzi grunt, a z nim pytania, które przy mieszkaniu nie występują. Zaświadczenie o planie miejscowym (MPZP — uchwała gminy określająca, co można na działce budować) mówi, czy teren jest mieszkaniowy, czy działka leży przy planowanej drodze i czy w ogóle jest plan; 17 zł (zaświadczenie); wypis z MPZP 30 zł do 5 stron / 50 zł powyżej; wyrys 20 zł/strona, maks. 200 zł. Zaświadczenie o rewitalizacji wyklucza prawo pierwokupu gminy, a zaświadczenie o lasach — prawo pierwokupu Lasów Państwowych; bez nich akt może być nieważny, więc notariusz ich zażąda niezależnie od Ciebie.

Wypis z rejestru gruntów z danymi osobowymi (50 zł papier / 40 zł elektroniczny) pokazuje numer działki, powierzchnię, użytki i właściciela według ewidencji gruntów i budynków (EGiB) — porównaj go z księgą wieczystą, bo rozbieżności trzeba usunąć przed wpisem Ciebie jako właściciela. Przy nowszym domu poproś o pozwolenie na użytkowanie albo zawiadomienie o zakończeniu budowy; przy starszym — o wypis z kartoteki budynków, który potwierdza, że budynek figuruje w ewidencji. Lista dla sprzedającego dom jest na stronie sprzedaż domu lub działki.

Koszty po stronie kupującego i co wysłać sprzedającemu

Dokumenty z listy wyżej opłaca sprzedający — to jego zaświadczenia. Twoje koszty pojawiają się przy akcie i nie są opłatami za dokumenty. Podajemy je ogólnie, bo konkretne kwoty zależą od ceny i wylicza je notariusz przed aktem.

• Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): 2% od umowy sprzedaży na rynku wtórnym, pobierany przez notariusza przy akcie. Ustawa przewiduje zwolnienie przy zakupie pierwszego mieszkania lub domu po spełnieniu warunków — o jego zastosowanie zapytaj notariusza. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, bo cena zawiera VAT.
• Taksa notarialna według taksy notarialnej od wartości nieruchomości, z VAT, plus opłata za wypisy aktu. W praktyce rynkowej ponosi ją zwykle kupujący, ale to kwestia umowy.
• Opłaty sądowe za wpis Ciebie jako właściciela do księgi wieczystej i, przy kredycie, za wpis hipoteki Twojego banku; pobiera je notariusz i przekazuje sądowi. Wysokość określa ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
• Przy kredycie — koszty banku według umowy kredytowej, nie koszty aktu.